衡政發(fā)〔2024〕5號

衡陽市人民政府

關(guān)于規(guī)范衡陽市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

各城區(qū)人民政府，市直機關(guān)各單位，駐衡國省屬單位：

為進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，推動物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)建全國文明城市，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市實際，特制定本實施意見。

明確總體目標和基本原則

（一）總體目標。到2027年，物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴大，社會滿意度明顯提高，新建住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)全覆蓋，有條件的老舊住宅小區(qū)、安置小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達100%以上，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度達85%以上;新建住宅項目前期物業(yè)管理招投標率達100%，物業(yè)承接查驗率達100%，物業(yè)專項維修資金歸集率達100%，并依法公開使用。新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房、社區(qū)用房按規(guī)定配置到位，推進物業(yè)管理標準化、規(guī)范化、法治化；80%以上的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會，選舉出規(guī)范的業(yè)主委員會，業(yè)主委員會監(jiān)督協(xié)調(diào)作用得到充分發(fā)揮，自我管理能力明顯增強；創(chuàng)建五星級物業(yè)服務(wù)項目10個以上，引導培育一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)增項升級，整個行業(yè)對全市經(jīng)濟社會發(fā)展貢獻穩(wěn)步提升。

（二）基本原則。堅持政府引導與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，堅持專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合，堅持屬地管理與行業(yè)指導相結(jié)合，堅持"誰主管、誰負責"與"誰審批、誰負責"相結(jié)合，堅持分類指導與依法監(jiān)管相結(jié)合，堅持服務(wù)與收費相對等的原則，分步實施，重點突破。

二、理順物業(yè)管理工作機制

（三）加強組織領(lǐng)導。在市委、市政府領(lǐng)導下，市人民政府分管領(lǐng)導牽頭負責，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為牽頭部門，各城區(qū)人民政府（含衡陽國家高新區(qū)、松木經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），公安、司法、發(fā)改、民政、人社、衛(wèi)健、文旅廣體、資規(guī)、財政、市場監(jiān)督、城管、生態(tài)環(huán)境、國動辦、工信、信訪、法院、消防、教育、國網(wǎng)、水務(wù)等部門按責任分工抓好落實。市人民政府分管領(lǐng)導根據(jù)工作需要定期召開會議，綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作，系統(tǒng)研究解決重點難點問題。

（四）明確部門職責

在物業(yè)管理活動中市直相關(guān)部門要形成齊抓共管的最大合力。各部門具體職責如下:

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作，具體負責組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；指導監(jiān)督物業(yè)管理用房核定，前期物業(yè)管理招投標和物業(yè)承接查驗備案工作；配合有關(guān)部門研究實施物業(yè)服務(wù)收費標準。

市公安局負責查處物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定的行為；指導督促基層派出所對物業(yè)管理小區(qū)的治安防控和案件查處；負責指導物業(yè)管理小區(qū)人防、物防、技防建設(shè)和開展安全防范工作；負責指導社區(qū)警務(wù)室建設(shè)；負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員備案工作；負責查處物業(yè)服務(wù)項目交接過程中的違法犯罪行為;負責依法查處小區(qū)內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)寵物的行為；配合相關(guān)部門開展執(zhí)法進小區(qū)活動。

市司法局負責建立完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，配合物業(yè)管理地方立法研究，做好物業(yè)管理相關(guān)規(guī)范性文件的合法性審查工作；指導物業(yè)行業(yè)主管部門或行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，并指導調(diào)解委員會健全物業(yè)糾紛調(diào)解制度，充分發(fā)揮人民調(diào)解在預(yù)防和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用；指導監(jiān)督物業(yè)管理活動中的行政執(zhí)法工作，指導行政裁決工作；指導社區(qū)法律顧問規(guī)范開展法律服務(wù)，充分發(fā)揮法律顧問在小區(qū)自治、普法學法、糾紛調(diào)解中的專業(yè)作用。

市發(fā)改委負責按照《湖南省定價目錄》和《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，制定我市前期物業(yè)服務(wù)收費指導標準并指導實施，完善物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則，研究建立與物價指數(shù)上漲及勞動力成本提高相關(guān)、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費指導價格。

市民政局負責監(jiān)督協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)民政部門登記注冊的社區(qū)社會組織。

市人社局負責指導做好物業(yè)管理行業(yè)勞動關(guān)系工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時與員工簽訂勞動合同、辦理社會保險和支付工資；落實好最低工資標準、工時及休息休假等勞動標準，切實維護好物業(yè)從業(yè)人員合法權(quán)益。

市衛(wèi)健委負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督工作，對供水單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）未取得衛(wèi)生許可證而擅自供水的，直接從事供、管水的人員未取得健康體檢合格證的以及供應(yīng)的飲用水不符合《生活飲用水衛(wèi)生標準（GB5749-2022）》的違法行為依法查處；負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展病媒生物防制工作，確保病媒生物防制密度控制在國家標準范圍內(nèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域開展病媒生物防制活動，經(jīng)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔；指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展健康宣傳教育工作。

市文旅廣體局指導新建居住小區(qū)按照有關(guān)要求和規(guī)定配建社區(qū)健身文化設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付，不得挪用或侵占。

市財政局負責落實市政府決定的涉及物業(yè)管理有關(guān)經(jīng)費，會同相關(guān)部門加強相關(guān)資金監(jiān)管。

市自然資源和規(guī)劃局負責按照要求規(guī)劃配置物業(yè)管理用房和停車設(shè)施；參與制定智慧物業(yè)建設(shè)標準；牽頭解決新建立體停車位規(guī)劃問題，協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題。

市市場監(jiān)督管理局負責按照《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》（以下簡稱《特設(shè)法》）規(guī)定，對在用電梯的質(zhì)量安全進行監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實電梯安全的主體責任；對物業(yè)小區(qū)的電梯維保單位進行監(jiān)管，及時處理關(guān)于電梯安全的投訴舉報，對違反《特設(shè)法》的行為進行查處。嚴肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的行為。負責對物業(yè)小區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營行為活動進行監(jiān)督檢查，對未依法注冊登記和發(fā)布虛假廣告等違法行為進行查處。

市城市管理局負責協(xié)調(diào)指導、督查考核各城區(qū)（園區(qū)）城管部門執(zhí)法進小區(qū)活動;負責制定城市生活垃圾分類標準；配合公安、住建部門解決老舊小區(qū)停車難問題；負責物業(yè)管理區(qū)域綠化管理的指導工作，負責制定物業(yè)管理區(qū)域綠化的相關(guān)管理標準；負責職責范圍內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域綠化建設(shè)和改造的相關(guān)審批，指導、監(jiān)督各城區(qū)城管部門進入住宅小區(qū)處理毀綠、占綠及違規(guī)造綠等方面的投訴；具體負責監(jiān)督、指導由政府承擔綠化管理經(jīng)費的物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護管理工作；負責對物業(yè)小區(qū)生活垃圾及時清運加強監(jiān)督；負責對二次供水設(shè)施運行維護進行監(jiān)督管理，負責督促燃氣企業(yè)進行入戶安檢及用氣安全宣傳。負責查處擅自改變整棟建筑外立面色彩及整體效果的行為。

市生態(tài)環(huán)境局負責依法對物業(yè)管理區(qū)域及周邊商業(yè)活動包括大氣、水、土壤、固體廢物、噪聲和電子輻射在內(nèi)的各類污染源的監(jiān)督檢查，查處違反環(huán)保法律法規(guī)的行為；對"住改商"引起的環(huán)境污染和噪聲污染予以查處。

市國動辦負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護管理的指導和監(jiān)督。

市工信局負責指導、協(xié)調(diào)通信運營商有序進入住宅小區(qū)和光纖入戶工作。

市信訪局負責物業(yè)管理信訪事項的登記、接待、轉(zhuǎn)送、交辦、督辦相關(guān)工作。

市中級人民法院負責采取設(shè)立物業(yè)糾紛處理巡回法庭等方式，為物業(yè)糾紛當事人提供便利、高效的司法救濟途徑；對不配合物業(yè)管理監(jiān)管部門行政執(zhí)法的，研究開展強制執(zhí)行措施，強化行政執(zhí)法的司法保障。

市消防救援支隊負責加強消防法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標準宣貫，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為，督促整改火災(zāi)隱患；承擔火災(zāi)撲救工作，調(diào)查火災(zāi)原因，統(tǒng)計火災(zāi)損失；指導公安派出所監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)村（居）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等履行消防安全職責的情況；指導村（居）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責，根據(jù)需要指導單位消防演練；在對消防設(shè)施設(shè)備啟動維修資金應(yīng)急維修程序時，配合相關(guān)部門做好應(yīng)急維修相關(guān)認定工作。

市教育局負責依法查處未經(jīng)許可利用住宅擅自從事辦學、托管、辦培訓班等相關(guān)經(jīng)營活動的行為；負責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)幼兒園、中小學的管理。

國網(wǎng)衡陽供電分公司負責物業(yè)小區(qū)供電公司產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的電力設(shè)施維護及改造，對未實施"一戶一表"的城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)按《湖南省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)居民"一戶一表"改造工作方案》（湘發(fā)改能源〔2023〕439號）要求推進實施；協(xié)助市工信局查處違法違規(guī)用電和破壞電力設(shè)施行為。

市水務(wù)集團負責已抄表到戶實現(xiàn)"一戶一表"管理物業(yè)小區(qū)水表表前設(shè)施維護保養(yǎng)及老舊小區(qū)市政供排水設(shè)施更新改造；水務(wù)集團暫未抄表到戶實行總表供水管理由業(yè)主方（或開發(fā)商）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳水費的小區(qū)，總表表后至業(yè)主水表之間的供水設(shè)施維護保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，業(yè)主水表表后的供水設(shè)施維護保養(yǎng)由業(yè)主負責；供水價格按《湖南省城鎮(zhèn)供水價格管理實施細則》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；協(xié)助市城管局查處違法違規(guī)用水和破壞供水設(shè)施行為。

（五）實行屬地管理。加大簡政放權(quán)力度，將前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)項目備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各城區(qū)人民政府，推進物業(yè)管理工作重心下移，實行屬地管理。構(gòu)建以市、城區(qū)人民政府、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）為主體的四級網(wǎng)格化物業(yè)管理工作格局。各城區(qū)人民政府應(yīng)加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導和協(xié)調(diào)。

城區(qū)人民政府（含衡陽國家高新區(qū)、松木經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）住建部門負責指導街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強社區(qū)（村）對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理活動的日常指導、監(jiān)管工作，負責前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)項目備案監(jiān)管；指導街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）履行物業(yè)管理監(jiān)管職責，依法協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理信訪事項；完成省、市交辦有關(guān)物業(yè)管理的工作任務(wù)，參與國家級、省市級物業(yè)管理的考評工作；負責撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律法規(guī)規(guī)定的決定和有失公平的管理規(guī)約。

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常指導、監(jiān)督和管理工作，具體負責指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的日常活動，指導成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會制訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，指導業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的換屆和業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案；建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機制，負責召集物業(yè)管理相關(guān)各方，協(xié)商解決物業(yè)管理活動中的投訴及信訪事項。

社區(qū)（村）負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督管理工作，積極配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的工作；調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

（六）加強綜合執(zhí)法。建立行政執(zhí)法公示制度，將相關(guān)行政執(zhí)法部門電話統(tǒng)一在物業(yè)項目小區(qū)醒目位置進行公示，方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉報投訴。各城區(qū)人民政府和市直相關(guān)部門要按照各自職責，加強對小區(qū)物業(yè)管理活動的執(zhí)法，著重解決小區(qū)內(nèi)違章搭建、二次供水水質(zhì)不達標、亂收費、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商、寵物飼養(yǎng)、公共收益未公示等突出問題，對因工作不主動，處置不及時，而發(fā)生安全事故或重大矛盾糾紛的，將追究相關(guān)單位和人員的責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極協(xié)助執(zhí)法活動開展，對小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為應(yīng)當及時進行勸阻，并書面報告相關(guān)行政主管部門。

   城市建設(shè)用地控制范圍內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建設(shè)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責日常巡查、制止。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責發(fā)現(xiàn)與制止，將違法線索移送屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），城（園）區(qū)城管執(zhí)法部門負責查處，市城管局負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導監(jiān)督；物業(yè)管理區(qū)域外，城區(qū)自然資源局負責查處，市自然資源和規(guī)劃局負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導和監(jiān)督。  

對已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃進行建設(shè)的，由城區(qū)自然資源局負責巡查、監(jiān)管，市自然資源和規(guī)劃部門負責查處。

對改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的違法建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責日常巡查、制止，城（園）區(qū)城管執(zhí)法部門負責查處，市城管局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國動辦負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導監(jiān)督。其中，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)與制止，將違法線索移送街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。

負責查處部門作出責令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，由建設(shè)工程所在地區(qū)人民政府責成有關(guān)部門依法采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施，市城管局負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導監(jiān)督。

三、強化物業(yè)管理設(shè)施建設(shè)

（七）加強物業(yè)設(shè)施源頭管理。設(shè)計單位按標準和規(guī)范對小區(qū)物業(yè)設(shè)施（含電梯、消防、二次供水設(shè)施、監(jiān)控、發(fā)電機組等）進行設(shè)計，確保其質(zhì)量和型號滿足小區(qū)物業(yè)使用管理要求；住建部門審查住宅建設(shè)工程項目的設(shè)計，應(yīng)當征求相關(guān)專業(yè)機構(gòu)對配套建筑、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標準的意見；建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)將小區(qū)物業(yè)設(shè)施建設(shè)作為工程竣工驗收的重要內(nèi)容進行監(jiān)督，確保物業(yè)設(shè)施質(zhì)量。

（八）創(chuàng)新物業(yè)承接查驗方式。建設(shè)單位在移交新建物業(yè)（含保障性住房）前，應(yīng)依據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）和《湖南省物業(yè)承接查驗辦法》（湘建房〔2022〕51號）有關(guān)規(guī)定，完成物業(yè)承接查驗工作。創(chuàng)新物業(yè)承接查驗方式，鼓勵建設(shè)單位引入第三方具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)介入物業(yè)承接查驗，并邀請物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主五方代表共同參與，對查驗結(jié)果予以公證，確保建設(shè)單位移交的物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全。對未經(jīng)查驗的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交購買人。

（九）加快物業(yè)設(shè)施改造步伐。由市、區(qū)兩級財政投入專項資金，各城區(qū)人民政府負責組織。水、電、氣等相關(guān)單位參與，統(tǒng)一實施。結(jié)合城區(qū)老舊小區(qū)和保障房小區(qū)物業(yè)設(shè)施改造，重點是對小區(qū)道路、綠化、監(jiān)控、消防、落水管、給排水、二次供水等設(shè)施設(shè)備進行更新改造，改造后全面引入專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理。通過市場運作模式鼓勵有實力的企業(yè)或業(yè)主對有條件的老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯。對申請加裝電梯的，須經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，由自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃審查意見，住建部門對施工圖進行審查把關(guān)，市場監(jiān)管部門按照規(guī)定對經(jīng)檢驗合格的電梯辦理使用登記。

四、推動物業(yè)行業(yè)市場有序發(fā)展

（十）規(guī)范招投標市場秩序。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和誠信體系，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定并在"衡陽房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)"上公布，為物業(yè)管理招投標把住關(guān)口。嚴格執(zhí)行前期物業(yè)管理招投標有關(guān)規(guī)定，對圍標、串標等違規(guī)行為，依法予以處理；業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，可以邀請物業(yè)管理專家參與評審，并在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導監(jiān)督下，召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，方可選聘；探索推行前期物業(yè)管理開辦費制度，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運行。政府采購的物業(yè)服務(wù)項目招投標，按《中華人民共和國政府采購法》實施，但評標專家組中應(yīng)有物業(yè)管理專家參與，中標人均應(yīng)將中標項目書面報物業(yè)所在地的行政主管部門備案。

（十一）健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制。城區(qū)人民政府應(yīng)指導協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接工作，以物業(yè)所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）為主，依法做好物業(yè)管理交接工作，重點是指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主厘清債權(quán)債務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料的交接工作，有效解決爭議和糾紛。代收代繳水、電、氣、通訊等費用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，退出前應(yīng)提供相關(guān)專營企業(yè)提供的費用繳清證明。如有欠費由業(yè)主委員會委托后續(xù)接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或?qū)嵭袠I(yè)主自治的小區(qū)由業(yè)主委員會）負責履行用水人義務(wù)，交清欠費。對已退出物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，拒不移交有關(guān)資料的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》和《湖南省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定予以查處。

（十二）加大物業(yè)維修資金歸集力度。實行預(yù)售的商品房，購房者應(yīng)當在辦理商品房預(yù)售合同備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在申請竣工驗收備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶；實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當交納的物業(yè)專項維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。實行現(xiàn)售的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在申請竣工驗收備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。

（十三）明確費用代收代繳責任主體。相關(guān)設(shè)施設(shè)備經(jīng)專業(yè)經(jīng)營單位驗收合格并實現(xiàn)抄收到戶、服務(wù)到戶的，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責任，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收上述費用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿接受委托代收的，可以簽訂代收合同并向委托人收取傭金。

（十四）充分發(fā)揮社會組織作用。培育第三方專業(yè)中介機構(gòu)，開展物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全技術(shù)評估和《物業(yè)服務(wù)合同》履約情況評估，為物業(yè)管理糾紛調(diào)處提供依據(jù)；規(guī)范業(yè)主委員會行為，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建立業(yè)主委員會成員誠信檔案，制定實施業(yè)主委員會評價考核標準，社區(qū)（村）加大對業(yè)主委員會的巡查檢查力度，進行考核評價，對不宜繼續(xù)履行委員職責的，依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》和《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則》的規(guī)定，及時終止其委員資格，發(fā)揮業(yè)主委員會自治作用；加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會建設(shè)，制訂行業(yè)行規(guī)，充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，杜絕行業(yè)惡性競爭，維護良好的市場秩序。

（十五）強化公共收益管理。建立物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共收益協(xié)商機制，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)公共停車位、廣告、設(shè)施設(shè)備場地租賃等公共收益分配比例在合同中約定。對業(yè)主的公共收益，業(yè)主委員會要單獨開戶建賬，依法依規(guī)使用，每半年公示一次經(jīng)費收支情況。其他經(jīng)營主體利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營前，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)人的同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。其他經(jīng)營主體交納的租金或其他收入應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定確定使用范圍。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）應(yīng)加強公共收益收支的指導和監(jiān)管。

（十六）加快智慧物業(yè)建設(shè)。在基礎(chǔ)較好的城區(qū)推廣智慧物業(yè)小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺和電子投票平臺，綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設(shè)施管理、水電氣費自動抄表、物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)與稅務(wù)共享等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用，并由點到面逐步鋪開；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運營企業(yè)和社會資本對已建小區(qū)進行智慧物業(yè)改造，實現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。

五、著力化解物業(yè)管理難題

（十七）破解業(yè)主委員會成立難。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，允許經(jīng)業(yè)主授權(quán)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）認定的居住在小區(qū)內(nèi)的直系親屬參與投票。對具備條件但未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導后仍不能成立的，可以由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、建設(shè)單位、業(yè)主代表、社區(qū)民警等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

（十八）破解維修資金使用難。對計劃使用和一般性使用物業(yè)專項維修資金的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對委托表決、集合表決、默認表決、異議表決四種表決方式進行約定，優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形，建立應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金的快速通道，申請人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主）未按規(guī)定實施維修、更新和改造的，可由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。

（十九）改變物業(yè)服務(wù)收費難。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取違約金；對拒交物業(yè)服務(wù)費的，由社區(qū)（村）組織調(diào)解；經(jīng)調(diào)解無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院訴訟追繳。或者物業(yè)合同約定仲裁的，可以申請仲裁。

（二十）化解物業(yè)管理糾紛調(diào)處難。由市人民政府分管領(lǐng)導牽頭召集相關(guān)各方研究解決物業(yè)管理活動中的重大信訪事項；各城區(qū)人民政府要及時受理并化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機制，召集相關(guān)各方，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛；社區(qū)（村）要建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，積極做好物業(yè)糾紛調(diào)解工作。構(gòu)建以市、城區(qū)政府、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）四級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機制，著力化解物業(yè)管理糾紛。

（二十一）解決電梯安全運行難。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當選配與商品房購房合同相符的且符合國家法律法規(guī)及安全技術(shù)規(guī)范標準要求的電梯，經(jīng)檢驗合格，并依法在電梯投入使用前或者投入使用后三十日內(nèi)到市場監(jiān)管部門辦理使用登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格落實電梯使用單位的安全主體責任，制訂電梯應(yīng)急預(yù)案，積極開展應(yīng)急救援演練工作。市場監(jiān)管部門要督促相關(guān)單位按照規(guī)定及時申報并接受檢驗。電梯檢驗機構(gòu)要強化檢驗責任，確保檢驗質(zhì)量，對所出具檢驗、檢測報告的真實性和合法性負責。電梯維保單位要向使用單位提供24小時維保值班電話，及時處理使用單位的電梯故障和相關(guān)投訴舉報問題。

六、構(gòu)筑物業(yè)管理保障體系

（二十二）增加財政投入。將物業(yè)管理列入城市管理和社會綜合治理創(chuàng)新的重要內(nèi)容，市、區(qū)兩級財政安排物業(yè)管理專項經(jīng)費，納入年度財政預(yù)算，并逐年遞增。該經(jīng)費主要用于物業(yè)服務(wù)監(jiān)管、智慧物業(yè)建設(shè)、物業(yè)行業(yè)誠信系統(tǒng)和投訴熱線平臺、物業(yè)專項維修資金信息平臺建設(shè)及物業(yè)管理監(jiān)督人員培訓等。

（二十三）給予用工支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與聘用的城鄉(xiāng)低保家庭、孤兒、殘疾人、純農(nóng)戶家庭的畢業(yè)兩年內(nèi)未就業(yè)高校畢業(yè)生簽訂1年以上勞動合同并足額繳納了社會保險費的，經(jīng)人社部門批準，享受公益性崗位補貼政策。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用的就業(yè)困難人員，簽訂勞動合同1年以上并足額繳納了社會保險費的，經(jīng)人社部門批準，享受公益性崗位補貼和社會保險補貼。

（二十四）規(guī)范服務(wù)收費。發(fā)改部門要根據(jù)省價格主管部門和住建部門制定的定價原則和收費標準，結(jié)合我市實際，制定本市相應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)項目收費基準價和浮動幅度，并向社會公布；定期對物業(yè)服務(wù)等級的基準價和浮動幅度進行評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。規(guī)范物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運收費行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將生活垃圾收集到指定地點，環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)依據(jù)《湖南省城鎮(zhèn)生活垃圾處理收費管理辦法》規(guī)定及時清運小區(qū)生活垃圾，不得向住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取生活垃圾清運費。

（二十五）加強輿論引導。新聞媒體和街道應(yīng)采取多種形式加強物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，堅持正面輿論引導，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理政策法規(guī)，樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念，積極支持和參與物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主管理規(guī)約，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展營造良好的輿論氛圍。

本實施意見自2025年2月1日起施行，有效期五年。

衡陽市人民政府

2024年12月23日