普法小講堂 第十三期

物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例

　　目 錄

　　案例一 物業(yè)服務(wù)人不得以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費——張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　案例二 業(yè)主不得以設(shè)計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費——某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　案例三 物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費——某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　案例四 原物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無權(quán)提起訴訟——某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　案例五 靈活運用"巡回審判+示范調(diào)解"方式批量化解涉眾物業(yè)糾紛——某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　案例一 

　　物業(yè)服務(wù)人不得以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費——張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　基本案情
　　張某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2021年9月，張某發(fā)現(xiàn)其因欠交物業(yè)費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與某物業(yè)公司交涉無果后，張某訴至法院，要求某物業(yè)公司恢復(fù)其對電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。
　　裁判結(jié)果
　　審理法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。本案中，張某雖欠交物業(yè)費，但某物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進(jìn)入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費。某物業(yè)公司對張某欠交物業(yè)費的違約行為可另行依法維權(quán)。經(jīng)法院依法釋明后，某物業(yè)公司在本案審理過程中即主動恢復(fù)了張某對門禁系統(tǒng)的使用。
　　典型意義
　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，但實踐中業(yè)主拖延甚至拒交物業(yè)費的情形時有發(fā)生，物業(yè)服務(wù)人往往采用各種方式催交物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)費應(yīng)采用合理方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益，但不應(yīng)以影響業(yè)主正常生活的方式催交。物業(yè)公司和業(yè)主在履行物業(yè)服務(wù)合同時均應(yīng)秉持契約精神，按照物業(yè)服務(wù)合同約定全面履行自己的義務(wù)，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。本案判決明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)以合理合法形式催交物業(yè)費，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。
　　案例二
　　業(yè)主不得以設(shè)計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費——某物業(yè)公司訴徐某某等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業(yè)公司與某小區(qū)建設(shè)單位依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，開始為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。徐某某系案涉小區(qū)業(yè)主，因其未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業(yè)費，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，某物業(yè)公司將其訴至法院。徐某某以其房屋廚房設(shè)計不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應(yīng)交納物業(yè)費。
　　裁判結(jié)果
　　審理法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。本案中，廚房設(shè)計不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，廚房設(shè)計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題，與案涉物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，責(zé)任主體并不相同，徐某某主張廚房設(shè)計不合理所致?lián)p失亦與某物業(yè)公司并無關(guān)聯(lián)，其以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應(yīng)支付物業(yè)費缺乏依據(jù)。最終判決：徐某某向某物業(yè)公司支付2019年5月至2022年12月的物業(yè)費4500余元。
　　典型意義
　　物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)源于法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，主要包括維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全保護(hù)、制止違法行為、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理等義務(wù)。一般而言，房屋專有部分的質(zhì)量、設(shè)計等問題不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)擔(dān)責(zé)的義務(wù)范圍。業(yè)主以設(shè)計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費或者主張以維修費用抵銷物業(yè)費的，不能得到支持。本案判決有助于厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體，依法依規(guī)理性維權(quán)，妥善平衡物業(yè)服務(wù)合同各方合法利益。
　　案例三
　　物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費——某物業(yè)公司訴何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業(yè)公司系某小區(qū)的原物業(yè)服務(wù)人。該小區(qū)業(yè)主委員會向某物業(yè)公司函告原物業(yè)服務(wù)合同到期后將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請其積極參與競標(biāo)。某物業(yè)公司回函表示原物業(yè)服務(wù)合同到期后自行終止。后該小區(qū)選聘新的物業(yè)服務(wù)人并與之簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)主委員會通知某物業(yè)公司及時辦理交接事宜，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果，但某物業(yè)公司未在合理期限內(nèi)退場，致使新物業(yè)服務(wù)人長期無法進(jìn)場服務(wù)。某物業(yè)公司因向業(yè)主何某某收取原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費未果，向法院提起訴訟。
　　裁判結(jié)果
　　審理法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案中，某物業(yè)公司在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)主委員會要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后仍拒不退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費用。最終判決：駁回某物業(yè)公司的訴訟請求。
　　典型意義
　　配合進(jìn)行物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人基于誠信原則應(yīng)當(dāng)履行的后合同義務(wù)。由于新老物業(yè)服務(wù)人之間的利益沖突等原因，部分原物業(yè)服務(wù)人無視小區(qū)業(yè)主共同意愿，繼續(xù)占用物業(yè)用房、拒不交還相關(guān)資料，"以服務(wù)之名行強占之實"，導(dǎo)致新物業(yè)服務(wù)人難以順利開展工作。物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，降低業(yè)主生活品質(zhì)。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請求，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人按期退場、依法履行交接義務(wù)，對于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。
　　案例四
　　原物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無權(quán)提起訴訟——某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業(yè)公司是某小區(qū)建設(shè)單位選定的前期物業(yè)服務(wù)人。后該小區(qū)召開業(yè)主大會作出解聘某物業(yè)公司、選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，小區(qū)業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)人已另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。某物業(yè)公司認(rèn)為，某小區(qū)業(yè)主大會作出選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不符合法律關(guān)于對業(yè)主共同決定事項進(jìn)行表決的專有面積和業(yè)主人數(shù)比例的規(guī)定，起訴請求確認(rèn)該決定無效。
　　裁判結(jié)果
　　審理法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定。法律之所以規(guī)定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定并規(guī)范程序，是因為各業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)對共有部分享有共同管理的權(quán)利。對于涉及共同管理的事項，需要也應(yīng)當(dāng)由該組織的成員共同決定，以保障該組織內(nèi)部成員的合法權(quán)益不受侵害。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力，故根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規(guī)定，業(yè)主大會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會決定的約束，與該被訴業(yè)主大會的決定不具有直接利害關(guān)系，故無權(quán)起訴請求撤銷業(yè)主大會決定或者確認(rèn)該決定無效。最終裁定：駁回某物業(yè)公司的起訴。
　　典型意義
　　業(yè)主大會決定是業(yè)主對小區(qū)重大事項行使共同管理權(quán)、實行業(yè)主自治的重要方式。作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機關(guān)，業(yè)主大會作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，并不直接約束業(yè)主以外的主體，故并非小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)人沒有訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國民法典》第九百四十六條的規(guī)定另行主張。生活中，有的物業(yè)服務(wù)人被解聘后，試圖以請求確認(rèn)業(yè)主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會決定，否定業(yè)主共同意志。本案明確物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主大會關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護(hù)業(yè)主大會決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)。
　　案例五
　　靈活運用"巡回審判+示范調(diào)解"方式批量化解涉眾物業(yè)糾紛——某物業(yè)公司訴陳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
　　基本案情
　　某物業(yè)公司為某小區(qū)提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護(hù)保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)。因大多數(shù)業(yè)主未按時交納物業(yè)費，某物業(yè)公司難以維持日常運營，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐漸降低，導(dǎo)致其與業(yè)主之間的矛盾加劇。后某物業(yè)公司在向業(yè)主陳某催收物業(yè)費未果后，將其訴至法院。
　　審理方式
　　審理法院對案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區(qū)除陳某外，還有一百多位業(yè)主欠交物業(yè)費以及某物業(yè)公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場辦案。庭審中，法院對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并對相關(guān)法律問題釋法說理，某物業(yè)公司認(rèn)識到自己的服務(wù)確實不到位，并在法院主持下與陳某當(dāng)場簽訂了調(diào)解協(xié)議，由業(yè)主根據(jù)物業(yè)公司提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量等因素支付相應(yīng)的物業(yè)費。庭審結(jié)束后，法院及時開展普法宣傳，引導(dǎo)某物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主相互諒解，妥善化解了小區(qū)百余件潛在糾紛。
　　典型意義
　　物業(yè)費不僅是物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的基礎(chǔ)，也是維護(hù)小區(qū)電梯、配電、消防等設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的保障。業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)服務(wù)人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；而物業(yè)服務(wù)人不斷提升服務(wù)質(zhì)量，才能使業(yè)主更自覺地交納物業(yè)費，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。本案中，法院通過開展巡回審理，現(xiàn)場以案釋法，促使物業(yè)雙方取得諒解，實現(xiàn)了"辦理一案、治理一片"，不僅減輕了當(dāng)事人的訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主營造了良好居住環(huán)境，實現(xiàn)了"三個效果"的有機統(tǒng)一。