一、制定目的

以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨中央、國務(wù)院和省委省政府決策部署，堅(jiān)持"房子是用來住的，不是用來炒的"定位，認(rèn)真落實(shí)城市政府主體責(zé)任，努力實(shí)現(xiàn)"穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期"目標(biāo)，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。  

二、起草背景

一方面，出臺(tái)措施是一項(xiàng)政治任務(wù)。今年3月22日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議和4月30日中央政治局會(huì)議均對(duì)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了要求，根據(jù)會(huì)議精神，湖南省出臺(tái)了《湖南促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策工具箱（30條）》等一系列政策文件，要求因城施策、"一城一策"盡快出臺(tái)本地政策文件。市委、市政府多次召開專題會(huì)議研究我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況，并作出安排部署，要求盡快結(jié)合我市實(shí)際出臺(tái)政策措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

另一方面，出臺(tái)措施也是一項(xiàng)民生工程。目前，我市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場銷售不旺，房企開發(fā)投資信心不足，但是中心城區(qū)改善性住房和品質(zhì)優(yōu)良的樓盤呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，因此亟需出臺(tái)政策優(yōu)化市場調(diào)控，引導(dǎo)供需兩方同向發(fā)力，形成新的良性循環(huán)。

三、適用范圍

文件發(fā)布之日起2年之內(nèi)，在市城區(qū)（珠暉區(qū)、蒸湘區(qū)、雁峰區(qū)、石鼓區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)）范圍內(nèi)實(shí)行。縣市（南岳區(qū)）參照?qǐng)?zhí)行。

四、主要內(nèi)容

一、優(yōu)化商品住房計(jì)容及銷售面積計(jì)算方式

優(yōu)化房地產(chǎn)商品住宅計(jì)容方式，《衡陽市國土空間規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》（2020年修訂版）修訂增補(bǔ)部分條款，如 窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面的高差在 0.45 米以下，挑出寬度大于0.8 米（從建筑外墻內(nèi)側(cè)計(jì)算），且窗臺(tái)至窗頂板凈高在 2.1 米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其投影面積計(jì)入容積率面積。各類商業(yè)、公共建筑層高不宜超過6米；當(dāng)超過6米低于9米時(shí)按兩個(gè)自然層計(jì)算建筑面積及容積率，當(dāng)超過9米時(shí)，每超出 2.2 米（余數(shù)進(jìn)一取整），則按增加一層計(jì)算建筑面積及容積率。

市資規(guī)局、市住建局、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，自2025年1月1日起，衡陽市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時(shí)，應(yīng)與購房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)算商品房價(jià)款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理面積糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。購房者辦理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書仍會(huì)體現(xiàn)房屋建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e三個(gè)數(shù)據(jù)。相較于按建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式對(duì)購房者來說，能夠更直觀地了解實(shí)際購買的居住空間大小，即"得房率"，有利于購房者對(duì)房屋價(jià)值的判斷。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)

控制住宅用地供應(yīng)總量，推進(jìn)土地片區(qū)開發(fā)，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院等配套公服設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先供應(yīng)配套成熟的優(yōu)質(zhì)土地。對(duì)周邊配套不完善的地塊，在土地出讓時(shí)可以明確由土地競得人按照規(guī)劃配套新建學(xué)校、道路、公園等基礎(chǔ)設(shè)施。

三、盤活房地產(chǎn)用地資源

實(shí)施房地產(chǎn)用地"帶押過戶"，推動(dòng)可跨銀行辦理覆蓋房地產(chǎn)用地等各類不動(dòng)產(chǎn)的"帶押過戶"業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，對(duì)于因規(guī)劃調(diào)整或企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地，在符合規(guī)劃的前提下，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，可分割宗地；對(duì)于企業(yè)無法繼續(xù)開發(fā)的部分，支持依法轉(zhuǎn)讓、協(xié)商收回或置換，經(jīng)政府批準(zhǔn)后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

對(duì)已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地、已開發(fā)建設(shè)但未售的空置商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)可按"商改住"進(jìn)行規(guī)劃修改，補(bǔ)繳土地出讓金后，變更土地規(guī)劃條件，并可降低商住配比。

四、鼓勵(lì)商品房現(xiàn)房銷售

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)房銷售模式。鼓勵(lì)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則提高現(xiàn)房銷售項(xiàng)目開發(fā)貸額度、延長開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率，對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目購房業(yè)主的首套按揭優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。

五、加大房地產(chǎn)金融、信貸支持

首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%（原文件二套房為25%，目前已修正），取消我市首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

對(duì)擁有一套住房貸款已結(jié)清的家庭，再次購買商品住房申請(qǐng)貸款的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員名下在衡陽市城區(qū)無成套住房的，不論是否已使用貸款購買過住房，金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

提高住房公積金貸款額度，由原70萬元提高至80萬元。對(duì)大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生畢業(yè)3年內(nèi)在衡陽市行政區(qū)劃內(nèi)落戶或就業(yè)的，最高貸款額度按當(dāng)前最高貸款額度可上浮30%；對(duì)我市引進(jìn)人才、三孩家庭，最高貸款額度按當(dāng)前最高貸款額度可上浮50%。在我市購買家庭首套或二套新建商品房可提取父母或子女公積金。

六、推行"房票"安置方式

城區(qū)（園區(qū)）依法征拆形成的安置問題，鼓勵(lì)優(yōu)先采用"房票"安置。城區(qū)（園區(qū)）政府給安置戶發(fā)放"房票"，協(xié)商房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)購商品住房現(xiàn)房作為安置房源，由安置戶在安置房源中自主購買，解決房屋征收的補(bǔ)償安置問題。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)接收房票，購房人持房票購房網(wǎng)簽后，其使用的房票按支付節(jié)點(diǎn)核算可兌付資金，經(jīng)住房保障部門核算認(rèn)定后，視同相應(yīng)資金已存入預(yù)算資金監(jiān)管賬戶。參與使用房票的房地產(chǎn)企業(yè)，其持有的未兌付房票，結(jié)算后可用于支付新競得的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓價(jià)款。

七、化解地下車庫（位）庫存

衡陽市中心城區(qū)從2017年9月1日開始已實(shí)施住宅小區(qū)地下車庫（位）確權(quán)登記，本次政策是進(jìn)一步完善住宅小區(qū)地下車庫（位）確權(quán)登記辦法，規(guī)范住宅小區(qū)地下車庫（位）確權(quán)登記需提交的材料。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后的車庫（位）可依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與、抵押。車庫（車位）新建配套規(guī)費(fèi)按照住宅標(biāo)準(zhǔn)收取，95元/平方米。

八、支持居民住房"以舊換新"、"帶押過戶"

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及意向購房者可以簽訂三方合同，由購房者繳納新房意向訂金，訂金由市住房保障服務(wù)中心進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間內(nèi)將購房者舊房售出的，購房者同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂新房買賣合同，支付新房房款；舊房在5個(gè)月以內(nèi)未售出的，退還新房意向訂金，終止新房交易。出臺(tái)存量（二手）房交易資金監(jiān)管辦法，全面推行二手房"帶押過戶"。

九、支持房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠業(yè)務(wù)

支持保險(xiǎn)公司研究開發(fā)房地產(chǎn)保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)新險(xiǎn)種，鼓勵(lì)開發(fā)商購買保險(xiǎn)，購房者享受保險(xiǎn)紅利。具體險(xiǎn)種由保險(xiǎn)公司研發(fā)后實(shí)施。

十、加大公共政策支持力度

調(diào)整報(bào)建規(guī)費(fèi)。住宅、辦公用房（含配套用房）降低為95元/平方米、工業(yè)生產(chǎn)廠房降低為50元/平方米、商業(yè)降低為115元/平方米。

下調(diào)存量（二手）房評(píng)稅價(jià)格，實(shí)行存量（二手）房網(wǎng)簽備案制度，住宅類存量房按當(dāng)前系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格下調(diào)10%，非住宅類存量房按當(dāng)前系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格下調(diào)25%。

調(diào)整建設(shè)單位自持物業(yè)維修資金繳存方式。建設(shè)單位自持物業(yè)應(yīng)繳存的首期物業(yè)維修資金，由建設(shè)單位在房屋竣工驗(yàn)收備案前，以網(wǎng)簽價(jià)不低于2倍應(yīng)繳余額的未售房產(chǎn)作限制銷售處理，或者將房產(chǎn)網(wǎng)簽至市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心名下作為擔(dān)保，并向市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心出具限期繳存承諾函。

在衡陽市城區(qū)內(nèi)購買新建商品住房，具有房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、網(wǎng)簽備案《商品房買賣合同》和付款憑證、契稅繳納憑證之一的，均可作為購房戶及子女就學(xué)的房產(chǎn)方面的依據(jù)。